Nous espérons que votre année 2024 a bien commencé et vous souhaitons beaucoup de succès et de projets innovants pour les mois à venir, en dépit des incertitudes qui subsistent encore sur le marché immobilier suisse.
Pour cette nouvelle édition de notre Legal Update Real Estate, nous avons comme de coutume sélectionné plusieurs articles couvrant différents domaines du droit immobilier. Chacun devrait ainsi pouvoir y trouver des informations susceptibles d'intérêt.
Nous espérons que vous aurez du plaisir à cette riche lecture. Tous les articles - et bien plus encore - sont également disponibles sur notre site www.mll-news.com.
Le premier temps fort de la nouvelle année sera certainement Immo'24 les 17 et 18 janvier 2024 à Zurich-Oerlikon. Nous y serons à nouveau présents en tant qu'exposants et espérons y rencontrer un grand nombre d'entre vous.
Le présent article donne un aperçu des récentes modifications liées à la révision du droit du bail décidées par le Parlement en septembre 2023
Nous avions évoqué les modifications du droit du bail mises en consultation dans un article publié le 27 septembre 20211 relatives à (i.) la sous-location, (ii.) la résiliation du bail fondée sur le besoin propre du bailleur ou de ses proches, et (iii.) les formes à respecter lors de modifications unilatérales du contrat, en particulier pour la notification de majorations de loyer.
L’acquisition et la vente de biens immobiliers en Suisse sont réglementées par deux lois fédérales principales : la loi sur les résidences secondaires (LRS ou Lex Weber) et la loi sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE ou Lex Koller).
La présente contribution se limitera à exposer les restrictions imposées par la Lex Weber et non celles découlant de la Lex Koller. Il convient toutefois de garder à l’esprit que cette dernière s’appliquera en cas d’acquisition de biens immobiliers par une personne ressortissante d'un Etat étranger et non-titulaire d’un permis C (permis d'établissement), sous réserve de quelques exceptions.
En octobre 2019, répondant à une demande du Parlement, le Conseil fédéral a proposé un projet de révision partielle du Code des obligations (défauts de construction) visant principalement, d’une part, à fixer à 60 jours le délai d’avis des défauts de l’ouvrage et, d’autre part, à limiter les possibilités pour les promoteurs d’exclure le droit du maître d’ouvrage à la réfection en cas de défaut de l’ouvrage dans le contexte d’une vente sur plan,.
Pour rappel, la loi ne prévoit pas de délai précis dans lequel l’avis de défaut doit être effectué et les juges du Tribunal fédéral préfèrent trancher la question au cas par cas selon les circonstances. La tendance est toutefois de se tenir à un délai de sept jours.
Le 29 septembre 2023, dans le cadre de la session parlementaire d’automne, le Conseil des Etats et le Conseil National ont adopté tous deux à l’unanimité le projet de révision partielle de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT), après presque dix ans de débat politique (objet 18.077)1.
Le projet de révision LAT 2 avait pour but de stabiliser le nombre de bâtiments et de surfaces imperméabilisées en dehors de la zone à bâtir. Le dépôt d’une initiative populaire (« initiative paysage »), qui est intervenu dans l'intervalle, a contribué à rallonger le processus législatif initié en décembre 2014.
La Loi genevoise sur les inspections et les relations du travail (LIRT) et son règlement d’application (RIRT) ont récemment subi des modifications, qui sont entrées en vigueur le 1er juin 2023. Leur but principal est de soumettre le marché privé de la construction aux mêmes mesures que le marché public en ce qui concerne la lutte contre le travail au noir.
Au cœur de cette modification se trouve la possibilité de suspendre immédiatement l'activité d'une entreprise en infraction grave à la loi, et ce jusqu’à sa mise en conformité.
Ainsi, l'inspecteur de chantier peut procéder à la suspension immédiate des travaux d'une entreprise pour une durée maximale de 3 jours lorsque cette entreprise refuse de renseigner, s'oppose au contrôle, viole gravement les conditions minimales de travail ou de prestations sociales en usage, ou viole gravement les exigences de salaire minimum cantonal. Au besoin, l'inspecteur de chantier peut même recourir à l'assistance de la police cantonale (art. 44 LIRT).
Qu'il s'agisse d'une transformation ou d'une nouvelle construction de grande envergure, les projets de construction peuvent représenter un défi tant sur le plan technique que juridique. Il n'est pas rare que l'ouvrage promis par l'entrepreneur ne soit pas réalisé conformément au contrat. L'expérience montre qu'il est possible de trouver un accord entre les parties pour la réparation de défauts mineurs, mais que les avis des parties divergent souvent fortement en cas de défauts graves entraînant des coûts de réparation élevés. Dans ce cas, la partie qui doit apporter la preuve, à savoir le maître d’ouvrage dans la majorité des cas, a tout intérêt à vérifier et à préserver la preuve du défaut de l'ouvrage (ou de la partie d'ouvrage) en question.
