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24.08.2021
Madame, Monsieur,
Nous espérons que vous avez passé des vacances reposantes et que vous êtes à nouveau plein d'énergie!
Suite à notre fusion avec Froriep, que nous avons pu réaliser par le 1er juillet 2021, notre MLL Legal Update Real Estate 2/2021 fait également peau neuve. Nous vous soutenons aujourd'hui avec plus de 150 avocates et avocats en Suisse (Zurich, Genève, Zoug et Lausanne) ainsi que dans nos bureaux internationaux de Londres et Madrid.
Notre mise à jour couvre à nouveau un large éventail de sujets (voir l'aperçu ci-dessous).
Nous espérons que vous apprécierez sa lecture. Tous les articles et bien plus encore sont également disponibles sur www.mll-news.com.
En décembre 2020, lors du Climate Ambition Summit à l'occasion du cinquième anniversaire de l'Accord de Paris, la Suisse a annoncé qu'elle durcissait sa NDC (Nationally Determined Contribution): la Suisse voulait émettre au moins 50 % de gaz à effet de serre en moins d'ici 2030 par rapport à 1990. La réduction de 50 % des émissions est donc désormais un objectif minimal du Conseil fédéral suisse en matière de protection de l'environnement.
Cela nécessite un renforcement de la loi sur le CO2, qui est actuellement valable jusqu'à la fin de 2021, dans le but d'atteindre une réduction significative des émissions de CO2 en Suisse par rapport à aujourd'hui. Un référendum a été lancé contre le projet de loi élaboré par le Parlement. Le 13 juin 2021, le peuple suisse a rejeté la loi par une faible majorité.
Adaptation du loyer en cas de loyer indexé à l'expiration de la durée de cinq ans convenue par contrat (TF 4A_86/2020 du 5 janvier 2021, publié en partie in ATF 147 III 32).
Le locataire et le bailleur peuvent convenir que le loyer sera adapté en fonction d’un indice si le bail est conclu pour un minimum de cinq ans et que l'indice d’indexation est l'indice suisse des prix à la consommation (art. 269d CO). En cas de loyer indexé, le loyer ne peut être adapté qu’à l’évolution de l’indice national pendant la durée déterminée du contrat. Une adaptation basée sur d'autres facteurs est en principe exclue.
Comme développé dans notre article publié le 22 décembre 2020 (MLL-News 01/21) « Questions ouvertes à la suite du rejet de la Loi Covid-19 sur les loyers commerciaux », les deux chambres fédérales ont décidé en automne 2020 de ne pas donner suite au projet de la Loi Covid-19 sur les loyers commerciaux visant à soulager de 60% de leur loyer les locataires de locaux commerciaux en difficulté. En effet, il a été considéré que les locataires concernés devaient désormais pouvoir obtenir de l’aide par le biais des fonds mis en place par la Confédération pour les cas de rigueur.
Pour freiner la hausse rapide des loyers, l’organe législatif de la Ville de Berlin (Allemagne) avait adopté au début de l'année dernière la « loi redéfinissant la limitation des loyers » connu sous le nom de « plafonnement des loyers » (Mietendeckel). Cette loi qui s’applique essentiellement aux logements construits avant 2014 fixait un gel des loyers payés en juin 2019 pour une durée de 5 ans. En outre, le propriétaire devait respecter une limite supérieure déterminée au cas par cas selon l'âge, l'équipement et l'emplacement de l'appartement, ainsi que selon le dernier loyer perçu lorsque l’appartement a été reloué. Depuis le 23 novembre 2020, les loyers qui dépassaient de plus de 20 % ces plafonds, et qui par voie de conséquence étaient considérés comme excessifs, ont été interdits par la loi et leurs propriétaires ont été sanctionnés par de lourdes amendes.
A l’occasion de deux arrêts récents, à savoir l’arrêt TF 2C_639/2019 du 10 juillet 2020 relatif à un projet de surélévation d’un bâtiment commercial pour créer des logements et l’arrêt TF 2C_589/2020 du 22 mars 2021, destiné à la publication au recueil des ATF, qui concerne un projet d’appartements pour le personnel d’un hôtel exploité par le requérant sur une parcelle voisine, le Tribunal fédéral a eu l’occasion de se prononcer au sujet de l’application de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) dans le cadre de projets de constructions destinés à la création de logements et de préciser sa jurisprudence concernant la notion d’établissement stable au sens de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE.
La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) dite « Lex Koller » interdit par principe toute acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger. Actuellement, un régime d’exemption s’applique toutefois aux immeubles destinés à une activité commerciale ou professionnelle (établissements stables), qui peuvent être acquis librement.
Au cours de l’année écoulée, le Tribunal fédéral a, à plusieurs reprises, été amené à se prononcer sur le sort des honoraires dus au mandataire en cas d’inexécution du contrat de mandat. Ainsi, dans un arrêt récent (arrêt TF 4A_534/2019 du 13 octobre 2020), notre Haute Cour a tranché la question du sort des honoraires de l’architecte en cas d’exécution défectueuse ne revêtant aucune utilité pour le mandataire.
Par avis, il faut entendre la déclaration de l’entrepreneur selon laquelle il ne souhaite pas exécuter l’ouvrage conformément aux instructions du maître d’ouvrage, sous peine d’être dans l’incapacité – selon l’entrepreneur – de réaliser l’ouvrage exempt de défauts.
Un avis a donc toujours pour finalité d’améliorer la qualité du travail, raison pour laquelle les avis doivent être appréciés par le maître et suivis en conséquence. Cependant, la pratique montre un tout autre visage: les avis sont rarement formulés par les entrepreneurs par crainte de perdre leur contrat ou de ne plus être rappelés pour d’éventuels contrats subséquents. En outre, de nombreux entrepreneurs en sont venus à considérer qu'un avis n'est finalement pas déterminant quant à leur responsabilité en cas de défauts de l'ouvrage. Or, cette vision est erronée.
Dans sa séance du 21 mai 2021, la Commission de l’environnement, de l’aménagement du territoire et de l’énergie du Conseil national (CEATE-N) a, par 13 voix contre 10, décidé de donner suite à l’initiative parlementaire n° 20.456 « Loi fédérale sur les résidences secondaires. Supprimer les restrictions inutiles et fâcheuses en matière de démolition et de reconstruction de logements créés selon l'ancien droit » déposée au Conseil national par M. Martin Candinas le 19 juin 2020.
Cette initiative vise à modifier la loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS ou Lex Weber) de manière à garantir plus de souplesse pour la modernisation des bâtiments érigés selon l’ancien droit, c’est-à-dire de ceux qui existaient déjà ou avaient déjà fait l’objet d’une autorisation avant l’acceptation de l’initiative sur les résidences secondaires le 11 mars 2012.
Le 1er mai 2014 sont entrées en vigueur la première partie de la Loi sur l’aménagement du territoire et son ordonnance partiellement révisée. La révision portait sur des mesures de lutte contre le mitage du territoire, l’assouplissement des conditions à remplir pour la pose d’installations solaires et des précisions sur les dispositions encadrant la détention de chevaux en zone agricole.
Le Conseil fédéral entendait désormais imposer de nouvelles règles à la construction hors de la zone à bâtir. A cette fin, la deuxième étape de la révision de la Loi sur l’aménagement du territoire (LAT 2) a été lancée en décembre 2014 et le Conseil fédéral a adopté le projet de loi et le message l’accompagnant en octobre 2018.
Au cours d’une séance publique concernant un litige en matière de constructions illégales hors zone à bâtir, le Tribunal fédéral a jugé que l’obligation de rétablir un état conforme au droit ne s’éteint pas après 30 ans (arrêts du Tribunal fédéral 1C_469/2019 et 1C_483/2019 du 28 avril 2021).
En ce qui concerne les constructions illicites en zone à bâtir, notre Haute Cour avait déjà établi en 1981 que la péremption du droit des autorités au rétablissement d’un état conforme au droit intervient en principe après 30 ans, dans la mesure où la législation cantonale ne prévoit pas de délai de péremption plus court (ATF 107 IA 121). Cependant, elle ne s’était jusqu’alors jamais prononcée au sujet de l’application de ce délai de péremption en présence de construction érigée de manière illicite en dehors de la zone à bâtir.
